Stand: November 2026 · Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Verkauf ohne Makler: Wie funktioniert das?
Ein Verkauf ohne Makler läuft über zwei Wege: Sie suchen selbst einen Käufer, oder ein Käufer wendet sich direkt an Sie. Rechtlich ändert sich wenig: Der Kaufvertrag muss in jedem Fall notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Neu ist nur, dass Sie Preisfindung, Unterlagen und Verhandlung selbst übernehmen, dafür sparen Sie die Provision.
Ablauf im Überblick
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, bei Mehrfamilienhäusern Mieterliste und Nebenkostenabrechnungen.
- Wert einschätzen: Vergleichswerte, Ertragswert oder ein Gutachten helfen bei der Preisfindung.
- Käufer finden und verhandeln: Direktansprache, Inserat oder ein Ankäufer wie Hanse Grundwerte.
- Notartermin: Der Notar entwirft den Vertrag, beurkundet ihn und wickelt Eigentumsumschreibung und Kaufpreisfälligkeit ab.
- Übergabe: Mit Kaufpreiszahlung gehen Besitz, Nutzen und Lasten über.
Welche Kosten entstehen?
Für den Verkäufer
- Maklerprovision: entfällt, wenn kein Makler beteiligt ist.
- Löschung von Grundschulden: Gebühren für Notar und Grundbuchamt, sowie ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn ein Darlehen vorzeitig abgelöst wird.
- Steuern: Bei privaten Verkäufen kann der Gewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausnahmen gelten u. a. bei Selbstnutzung. Fragen Sie hier Ihren Steuerberater.
Für den Käufer (üblicherweise)
- Grunderwerbsteuer: Hamburg 5,5 %, Niedersachsen 5,0 %, Schleswig-Holstein 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Was Verkäufer häufig übersehen
- Energieausweis: Er ist bei Verkauf gesetzlich vorzulegen. Prüfen Sie rechtzeitig, ob er noch gültig ist.
- Mieter: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Bestehende Mietverträge gehen auf den Käufer über.
- Vorkaufsrechte: In Hamburg kann in bestimmten Gebieten ein gemeindliches Vorkaufsrecht bestehen. Der Notar prüft das.
- Preis: Ein zu hoher Preis lässt Inserate stehen, ein zu niedriger kostet Geld. Holen Sie im Zweifel eine zweite Einschätzung ein.
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